Il existe une loi française qui nomme un immeuble, donne son adresse, et organise l’indemnisation de ses propriétaires. C’est l’article 64 de la loi de finances rectificative du 30 juillet 2020, et l’immeuble s’appelle Le Signal, 2 boulevard du Front de Mer, à Soulac-sur-Mer.
Quatre étages, soixante-dix-huit logements, un permis de construire délivré par le préfet de la Gironde le 28 avril 1965. Un arrêté municipal en a ordonné l’évacuation en janvier 2014. La démolition a commencé le 3 février 2023.
Entre les deux, une décision du Conseil d’État que l’on résume souvent de travers, et que nous allons lire de près.
Soixante-dix pour cent de la valeur vénale, déterminée abstraction faite du risque d’effondrement.
Ce que dit l’article 64
Le texte vise les propriétaires de lots de la copropriété Le Signal, sise 2 boulevard du Front de Mer à Soulac-sur-Mer, visée par un arrêté municipal portant ordre d’évacuation et d’interdiction définitive d’occupation en raison des risques d’effondrement engendrés par le recul du trait de côte.
Ces propriétaires peuvent prétendre à une indemnisation en compensation des préjudices résultant de la perte d’usage de leur bien, prise en charge par l’État à hauteur de soixante-dix pour cent de la valeur vénale, déterminée abstraction faite du risque d’effondrement. Le versement était à demander avant le 31 décembre 2021, et il était conditionné au transfert de la propriété du bien à une personne publique identifiée en accord avec le représentant de l’État dans le département, et à la renonciation des propriétaires à toute demande indemnitaire en lien avec ce bien et faisant l’objet d’un contentieux en cours ou futur.
Une précision de méthode s’impose : nous citons le texte adopté par l’Assemblée nationale le 23 juillet 2020, document qui porte lui-même la mention d’un établissement à titre provisoire. La version publiée au Journal officiel n’a pas pu être lue, le site qui la publie ayant refusé notre outil de lecture, que nous n’avons pas contourné.
Ce que nous n’écrirons pas : que Le Signal serait le seul immeuble de France désigné de la sorte par le législateur. Nous n’avons pas parcouru toutes les lois, et aucune recherche sur le web ne peut établir une telle exclusivité. Ce que nous pouvons dire, et qui suffit, c’est qu’une loi de finances nomme cette copropriété et donne son adresse.
La décision de 2018, et ce qu’elle juge vraiment
On lit souvent que le Conseil d’État aurait refusé d’indemniser les habitants du Signal. La décision du 16 août 2018 dit autre chose, et il faut la suivre point par point.
Elle porte sur le refus implicite du préfet de la Gironde opposé à une demande du 30 janvier 2013, tendant à la mise en œuvre de la procédure d’expropriation prévue par un article du code de l’environnement. Cette demande est antérieure d’un an à l’arrêté d’évacuation.
Le Conseil d’État rappelle que cet article n’étend pas son régime aux risques liés à l’érosion côtière, lesquels ne sont assimilables ni aux risques de submersion marine, ni, par eux-mêmes, aux risques de mouvements de terrain. Il juge ensuite que la cour d’appel avait commis une erreur de droit en assimilant l’érosion à la submersion.
Le rejet tient à un second motif, suffisant à lui seul : la procédure suppose à la fois un risque figurant dans une liste limitative et une menace grave pour des vies humaines, et la cour avait relevé qu’à la date de la décision contestée, la surveillance, l’alerte, l’évacuation temporaire et un périmètre de sécurité permettaient d’assurer la sécurité des personnes.
Autrement dit, la décision apprécie une situation de 2013 et une procédure précise. Elle ne tranche pas la question de l’indemnisation en général, et elle ne juge pas ce qui s’est passé après l’évacuation de 2014. C’est précisément pour cela qu’une disposition législative spéciale a été nécessaire deux ans plus tard.
| Date | Fait | Source |
|---|---|---|
| 28 avril 1965 | permis de construire délivré par le préfet | décision du Conseil d’État |
| 28 juin 2004 | classement en zone rouge inconstructible d’un plan de prévention | même décision |
| 30 janvier 2013 | demande d’expropriation au préfet | même décision |
| janvier 2014 | arrêté municipal d’évacuation et d’interdiction d’occupation | loi de 2020, commune, protocole |
| 6 avril 2018 | décision du Conseil constitutionnel sur le texte en cause | Conseil constitutionnel |
| 16 août 2018 | rejet du pourvoi par le Conseil d’État | décision lue en entier |
| 30 juillet 2020 | loi de finances rectificative, article 64 | texte adopté le 23 juillet |
| 6 novembre 2020 | protocole d’indemnisation signé en préfecture | communiqué des signataires |
| 3 février 2023 | lancement de la démolition | programme ministériel et dépêche d’agence |
Une date d’arrêté qui n’est pas la même partout
Ce détail mérite un paragraphe, parce qu’il montre comment un fait se déforme. L’arrêté d’évacuation est daté du 24 janvier 2014 par le bulletin municipal, par la communauté de communes, par le communiqué des signataires du protocole et par deux documents de l’Assemblée nationale.
Deux textes du Sénat, en revanche, le datent du 7 janvier 2014. Nous n’avons pas lu l’arrêté lui-même, et nous ne tranchons donc pas, même si un site spécialisé reprenait dès le 25 janvier 2014 un article du Figaro annonçant l’ordre d’évacuation, ce qui va dans le sens de la première date.
Le qualificatif varie lui aussi d’une source à l’autre : arrêté de péril imminent, arrêté de péril, ordre d’évacuation et d’interdiction définitive d’occupation, interdiction d’habitation. Nous nous en tenons à la formule de la loi. Et nous retenons la phrase d’une sénatrice, en séance, qui résume le problème juridique de toute l’affaire : l’interdiction d’habitation ne vaut pas expropriation.
Les distances, et pourquoi nous n’en faisons pas une vitesse
C’est la tentation de ce sujet : prendre les deux cents mètres de la construction, les vingt mètres de l’évacuation, et en tirer un chiffre frappant. Nous ne le ferons pas, et voici pourquoi.
- Plus de deux cents mètres du front de mer à la construction, selon une sénatrice ; environ trois cents mètres de largeur de plage, selon la communauté de communes. Aucune mesure d’époque n’a été retrouvée.
- Une vingtaine de mètres en janvier 2014, mais de l’océan selon un quotidien, de la dune selon une agence de presse.
- Dix à douze mètres entre le bâtiment et la crête de la dune en août 2018, mesure d’un service de l’État, qui ajoute que le bâtiment serait en danger d’effondrement sous six mètres.
Ces valeurs n’ont ni la même date, ni le même repère, ni la même méthode. Les additionner ou les diviser par un nombre d’années produirait un chiffre qui n’existe dans aucune source.
Le rythme du recul est une autre grandeur encore, et il varie lui aussi : trois à quatre mètres par an selon un service de l’État en 2018, environ cinq mètres par an selon la communauté de communes, cinq mètres vingt par an en moyenne entre 2013 et 2019 sur le secteur selon une étude d’impact relayée par une autorité environnementale, et jusqu’à dix mètres par an dans certains secteurs du littoral sud de la commune, selon le même avis. Chaque chiffre vaut pour sa période et sa méthode.
Un document de 2022 ajoute une donnée qui explique mieux que les moyennes pourquoi un immeuble peut passer du sursis au péril en un hiver : le retour d’expérience des tempêtes de 2013 et 2014 a montré que des encoches d’érosion de vingt-cinq à trente mètres sont possibles.
Une plage qui avait grossi
Il y a une ironie dans cette histoire, et elle vient d’une seule source, que nous attribuons donc. Selon une présentation de la communauté de communes, le front de mer de Soulac s’était engraissé de façon spectaculaire à partir du milieu du vingtième siècle, avec l’arrivée d’un banc sableux, au point que les pontons s’ensablaient et que le phénomène d’érosion fut vite oublié.
C’est dans ce contexte que le permis est délivré, en 1965, pour un projet beaucoup plus vaste : le plan du permis prévoyait neuf bâtiments et deux cents logements. Deux seulement ont été construits.
Le terrain a ensuite changé de statut : il a été classé en zone rouge inconstructible par un plan de prévention des risques approuvé le 28 juin 2004, soit dix ans avant l’évacuation.
Ce qui est protégé à Soulac, et ce qui ne l’était pas
Nous avons interrogé nous-mêmes, le 31 octobre 2026, l’export national des immeubles protégés au titre des monuments historiques, qui compte 46 761 notices. Pour la commune de Soulac-sur-Mer, il en rend une seule : l’église Notre-Dame de la Fin-des-Terres, classée par arrêté du 20 juillet 1891.
Le Signal n’y figure pas, et il n’y a jamais figuré selon ce corpus. L’observation n’a rien d’étonnant pour un immeuble de 1965, mais elle situe le dossier : la question posée n’a jamais été patrimoniale, elle a été, du début à la fin, une question de droit et d’indemnisation.
Après la signature du protocole, en novembre 2020, la communauté de communes a racheté chaque bien à l’euro symbolique, avec l’engagement de démolir et de renaturer. Les propriétaires renonçaient à tout recours. Début 2021, le bulletin municipal indiquait que quatre-vingt-quinze copropriétaires sur quatre-vingt-dix-neuf avaient accepté.
Vu d’en haut, l’emprise de l’immeuble devait laisser place à une dune recréée, au bout d’un boulevard qui s’arrête : c’est ce que prévoyait le dossier de 2022, qui chiffrait le remblaiement à environ dix-sept mille cinq cents mètres cubes de sable. Nous n’avons pas lu de bilan de chantier qui décrive l’état actuel des lieux. Le plan de 1965 prévoyait neuf bâtiments comme celui-là.
Sources : texte adopté par l’Assemblée nationale le 23 juillet 2020, article 64 de la loi de finances rectificative, pour la désignation de la copropriété, les conditions et le taux de soixante-dix pour cent, document portant la mention d’un établissement à titre provisoire ; décision du Conseil d’État du 16 août 2018, lue en entier, pour le permis du 28 avril 1965, les soixante-dix-huit logements, le plan de prévention de 2004, la demande du 30 janvier 2013 et la portée exacte du rejet ; décision du Conseil constitutionnel du 6 avril 2018 ; bulletin municipal de Soulac-sur-Mer, pour la date du 24 janvier 2014, la formule de l’arrêté et le nombre de copropriétaires ayant accepté ; communiqué des signataires du protocole du 6 novembre 2020, relayé par une agence d’information des collectivités ; présentation de la communauté de communes de juillet 2019, pour le plan du permis, l’engraissement de la plage et la chronologie du contentieux ; dossier d’un service départemental de l’État d’août 2018, pour la distance de dix à douze mètres à la crête de dune et le rythme de trois à quatre mètres par an ; avis d’autorité environnementale de 2022, pour le recul mesuré de cinq mètres vingt par an entre 2013 et 2019 ; dossier de démolition de 2022, pour les encoches de vingt-cinq à trente mètres et le volume de sable ; export national des immeubles protégés au titre des monuments historiques, 46 761 notices, interrogé par nos soins le 31 octobre 2026. La version du Journal officiel de l’article 64, l’arrêté municipal lui-même et le bilan de fin de chantier n’ont pas été lus.